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蛋壳公寓“暴雷”对企业运营的警示

来源:壹人事 阅读量:1771 时间:2020-12-01

日前,自称管理房间“40+”,累计服务用户“100+”的上市公司蛋壳公寓,在北京等多地遭遇租客房东维权,以致其商业模式再受质疑。蛋壳公寓宣称,我们没有破产,也不会跑路。


以蛋壳公寓作为典型代表的长租公寓市场,近几年从无到有经历了急剧地扩张。这个市场之所以能够发展起来,除了资本的介入和助推,更因为黑中介、房源脏乱差、信息不对称等房屋租赁市场痛点的存在。


尴尬的是,旧的痛点未解决,新的痛点又新增,旨在解决租房痛点的长租公寓,没想到自己成了当下租房市场的最大痛点。

蛋壳公寓自称是以数据驱动为核心的资产管理和居住服务平台,但它们显然既低估了市场的风险变量,也高估了自身的运营能力。


蛋壳公寓之所以出现当下的经营困境,房东拿不到租金、租客付了长租金却面临被清退,关键因就在于,蛋壳公寓作为二房东,将收到的租客长租金,拿去干了别的——倒也不是什么非法之事,而是用于进一步经营扩张。


蛋壳公寓


具体来说,当新收的房子,因为某些原因租不出去,新的租金收不上来,收新租补旧租的资金周转游戏,自然玩不下去,就会出现资金断裂风险。

此处的某些原因突然爆发的新冠疫情无疑是最大的变量,对租赁市场影响极大。但蛋壳公寓显然不能仅仅将责任推给疫情。


对企业来说,疫情也许确属不可抗力,但蛋壳公寓收新租补旧租的金融游戏本身就风险巨大,疫情只是一个触发因素而已。


商业银行之所以有存款准备金的要求,目的就是为了防风险,避免钱都贷出去了,到时候无法兑付;蛋壳公寓收新租补旧租,玩的游戏其实同样已具金融属性,风险准备金有没有,比率有多高,却全靠企业自觉。在急于扩张的欲望驱动下,一旦房屋空置率超过预期,新租补不了旧租,出问题就是早晚的事。


我们说,在法律层面,货币属于种类物,并非特定物,最大的特点是占有即所有。一旦租客将钱(大多是租赁贷款)交给蛋壳公寓,后者基于所有权,拿去干什么似乎都行。


因此,对于长租公寓市场的二房东们,如果不在法规层面有所规范和限制,这些企业其实大有玩弄空手套白狼的空间。一旦二房东们宣布企业破产或者干脆卷款跑路,从银行贷款的租客,住不了房却必须继续还贷,房东也将无法获得相应的租金。这个长租公寓市场隐患,和曾经的P2P雷颇为相似,不能不有所防范。


蛋壳公寓


蛋壳公寓2015年成立至今,处于持续亏损状态,市值相比上市当日也几乎跌去九成,尽管其声称没有破产,不会跑路,但这种风险无疑始终存在。



为什么蛋壳公寓为什么这个时期爆雷了?总结的原因有两个。
    

原因1:行业竞争激烈,长期价格战烧钱,处于亏损状态,只能通过拉新租户,多签租金贷来维持,一旦增量租户没有了,很容易发生资金周转问题。要想增量租户,就要获取优质房源,优质房源竞争激烈,获取难度和获取成本越来越大。


    原因2:国家大趋势是降低企业杠杆,限制以新还旧。全球危机到来之前需要提前破掉高杠杆,蚂蚁集团急刹车终止上市就是个例子,能看出来国家降低企业杠杆的决心。

 

天眼查专业版数据显示,据不完全统计,全国目前共有900余家长租公寓相关企业。值得留意的是,天眼查数据表明,22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。


天眼查数据


“暴雷”的长租公寓不少采用了“高收低租”的经营方式,用高于市场的价格,按月向房东支付租金,再以低价租给租客,一次性收取半年或一年房租。为了引导租客签署一年甚至几年的合同,不少企业便引入了租金贷的玩法。


租金贷是一种高风险的经营行为,在日益收紧的租金贷监管政策下,长租公寓必须升级精细化管理,并优化融资方式。企业可以采取发企业债、公司债等资产证券化方式缓解融资压力。在前景不乐观的经济条件下,注意各种金融风险的发生,因为下一个事件很可能就关系到了你,现阶段谨慎投资,现金为王,努力学习,提升自己。



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