乌兰察布市住房公积金贷款管理办法（暂行）

   第一章 总 则

第一条  为规范乌兰察布市行政区域内住房公积金贷款的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）和内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发《内蒙古自治区住房公积金归集管理办法》等三个办法的通知，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于乌兰察布市行政区域内住房公积金贷款的管理。

第三条  旗县市住房公积金管理部（以下简称管理部）负责本行政区域内住房公积金的贷款管理工作。

   第二章 贷款对象

第四条  连续、足额缴存住房公积金6个月（个人、单位部分均需缴齐）以上具有完全民事行为能力的在职职工，在定向用于本人、配偶及子女（父母）购买、建造、翻建自住住房和购买公寓式住宅、自用车库、商住房（住宅部分）及装修自住住房时均可申请住房公积金贷款。

第五条  住房公积金账户暂时封存或单位集中封存的职工，不能申请住房公积金贷款。职工住房公积金账户启封并重新缴存后，其住房公积金封存期可视同连续缴存期累计。

第六条  异地（乌兰察布市外）调入的在职职工，其异地缴存期可连续计算。

第七条  没有缴存住房公积金或缴存期不满6个月的职工不能申请办理住房公积金贷款。

第八条  已退休的职工，不能申请办理住房公积金贷款。

第九条  本人及其配偶已经办理住房公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，不得再次申请住房公积金贷款。

   第三章 贷款条件

第十条  申请人必须有购（建）自住住房（包括公寓式住宅、自用车库、商住房住宅部分）及装修自住住房行为发生，所购（建）住房必须已取得土地、建设、规划相关部门批准文件和商品房预售许可，主体工程已完成，不属于停建、缓建工程；所装修自住住房需取得房屋产权证。

第十一条  申请人及配偶未为他人住房公积金贷款提供担保且申请时无住房公积金贷款。

第十二条  申请人申请住房公积金贷款担保形式为用其所购（装修）房产抵押和用所购（装修）房产抵押加自然人保证组合担保两种方式。

第十三条  借款人还清上一笔住房公积金贷款本息后，不能用同一购（装修）房行为再次申请。如有新的购房或装修自住住房行为发生，可再次申请公积金贷款，上笔公积金贷款还清时间不限定。

第十四条  借款人如在其他商业银行已有住房贷款，不足部分在住房公积金可申请贷款，但两笔贷款月还款额不得超过家庭工资收入的60%。

第十五条  借款人在住房公积金申请贷款，月还款额不得超过家庭工资收入的60%。

第十六条  如申请人配偶是个体工商户，需提交营业执照、纳税收入及上一年度的社会平均工资综合确认。如配偶无业，工资收入按最低生活保障工资确认。配偶是军转干部按略高于社平工资确认。

第十七条  父母可用未缴纳住房公积金的子女购房行为申请公积金贷款。子女可用父母的购房行为申请公积金贷款。

第十八条  借款人申请贷款时，应通过人民银行征信系统对借款人信用进行评定。

第十九条  借款人申请住房公积金贷款时，可用同一套购房手续先行支取本人、配偶及父（母）、子（女）公积金账户内的可用余额后，再行申请公积金贷款。

   第四章 贷款额度和期限

第二十条  

（1） 购房贷款：

购买现房、期房住房申请住房公积金贷款首付款比例不得低于房屋总价款的20%，贷款额度最高不超过房屋总价款80%；一次性付清房款的，贷款最高额度不超过房屋总价款的80%。

购买签订购房合同或交首付款（办理房屋产权证）日期至申请公积金贷款日期2年内的现房、二手房、回迁安置房的贷款额度最高不超过评估现值的80%。

购买商住房（住宅部分）的，贷款额度最高不超过住宅部分价值的80%。

购买自用车库的，贷款额度最高不超过所购车库总价款或评估现值的80%。

（2）装修贷款：

购买未装修住房的在申请公积金住房贷款时可同时申请购房支取和公积金装修贷款，支取和贷款的总额度不得超出所购住房总价款的25%。

不符合公积金购房贷款条件的，在自住住房取得房屋产权证后进行装修的可单独申请住房公积金装修贷款，贷款额度以每平米1500元确定（房价低于1500元每平米的地区按当地价格酌情确定），但最高贷款金额不得超出20万元。

（3）购买精装修住房贷款：

  购买精装修住房申请住房公积金贷款首付款比例不得低于房屋总价款的20%，贷款额度最高不超过房屋总价款80%；一次性付清房款的，贷款最高额度不超过房屋总价款的80%且不得超过最高贷款额度50万元。

上述几种购房（装修）情况，购买精装修商品房申请公积金贷款不得超过最高贷款额度50万元，其余各类贷款（购买普通住房、车库、装修）申请公积金贷款合计均不得超过最高贷款额度40万元。

第二十一条  贷款期限最长不得超过30年，借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和不得超过其法定退休年龄，即男60周岁，女55周岁，国企女职工50周岁；对于身体状况、信誉记录良好的借款人贷款期限可最长延至退休后5年。

第二十二条  为防范资金风险，对于收入较低、工作不稳定的民企、私企、人力资源派遣公司及事业单位临聘工作人员贷款额度最高不得超过20万元，贷款期限最长不得超过10年且不得办理先支后贷业务。

   第五章  款材料

符合贷款申请条件的借款人需填报《住房公积金担保贷款申请审批书》和个人信用报告查询《授权书》，同时须提供下列材料：

第二十三条  公共材料：

（1）申请人及其配偶身份证、结（离）婚证或婚姻登记部门出具的未婚证明、借款人近期一寸照片等原件及复印件。

（2）申请人用子女或用父母所购住房申请贷款，需提供子（女）、父（母）的关系证明。

（3）借款人配偶是未缴纳住房公积金的企业职工，提供单位工资介绍信（加盖单位公章及财务章）及银行卡3个月内的流量单；个体经营者提供有效期半年以上的营业执照、税务登记证和最近6个月的纳税税票。

（4）借款人配偶为退休职工的，提供退休证（或单位退休证明）和社保部门出具的工资证明。

（5）借款人为民企、私企（包括为国企输送劳务人员的人力资源派遣公司）的，需提供和单位签订的正式劳务合同。

第二十四条  购（建）房行为材料：

（1）购买期房申请贷款的，需提交自购房合同签订之日或支付首付款之日起至申请住房公积金贷款之日止4年内的网签合同原件和不低于20%首付款收据（发票）原件。

（2）购买现房的需提交自购房合同签订之日或支付首付款之日起至申请住房公积金贷款之日止4年内的网签合同（购房合同）复印件和全款收据（发票）复印件（上述两项复印件需加盖房产部门印鉴确认）及所购房产证原件，办理房产证的相关税费发票原件。

（3）购买二手房的，需提交过户2年内房屋买卖契约、过户相关税费发票原件、过户后的房屋所有权证原件及过户前的房屋所有权证复印件（需加盖房产部门印鉴确认）。

（4）回迁安置房需办理完房屋所有权证后方可申请公积金贷款，申请时需提交办理时间之日起至申请住房公积金贷款之日止2年内的所购回迁安置房产权证原件、回迁合同（协议）复印件（复印件需加盖房产部门印鉴确认）、办理房产证的相关税费发票。

（5）购买乌兰察布市范围之外（内蒙古自治区范围内）自住住房的需提交自支付首付款之日起至申请住房公积金贷款之日止2年内的网签购房合同原件及机打税票原件，且需确认能在当地房产部门办理期房预告登记方可申请贷款。

（6）单独申请公积金装修贷款的，需提供与装修公司签订的真实有效的装修合同、申请公积金装修贷款的自住住房产权证原件及装修公司的营业执照、税务登记证、银行开户许可证、组织机构代码证、企业资质证明。

（7）购买车库申请公积金贷款的，依照所购车库购买方式参照上述购买期房、现房、二手房申请公积金贷款所需材料。

   第六章 贷款程序

第二十五条  市中心及管理部对申请材料初审通过后，对借款人进行资信调查，并实行面谈、面签制度。管理部对借款人贷款材料进行初审，在确定可贷款后，再与借款人进行面谈，填写面谈记录。

第二十六条  贷款发放定于每周一次，在最近一次贷审会审批结束后5个工作日内全部办理完毕，遇法定节假日可顺延。

第二十七条  资金走向。借款人申请住房公积金贷款，按借款合同约定将贷款资金划入售房单位（售房人）在银行开设的账户内或借款人个人资金账户内。

   第七章 贷款办理

第二十八条  借款申请人信用状况。经借款人授权查询金融信用信息数据库和管理中心信用档案，了解借款人个人信用状况。征信状况良好需同时符合以下条件：

（1）贷款当前不存在逾期或担保人代还。

（2）贷记卡当前不存在逾期。

（3）贷记卡5年内不存在连续逾期超过6期记录（不含卡费、年费）

（4）单笔贷款5年内不存在连续逾期超过6期记录（含担保人代还）。

（5）不存在近两年内贷款有展期（延期）或以资抵债等记录。

（6）不存在因信用不良被起诉的记录。

（7）以往公积金单笔贷款不存在连续逾期超过6期记录。

 贷款初审后，如申请人及配偶出现上述情况或超出规定的逾期记录，则不予申请公积金贷款。同时贷款初审人出具初审意见。

第二十九条  贷款办理时限要求。住房公积金管理中心和受托银行应在《个人住房公积金金融业务委托协议》中对贷款办理时限进行约定。中心每周召开一次贷审会，对于贷款抵押手续办理齐全的全部上贷审会审批，自贷审会审批完毕至发放贷款，不应超过5个工作日。如遇审核未通过，办结时限应以重新提交申请的日期进行顺延。

第三十条  管理中心应依据受托银行返回的贷款发放凭证，建立住房公积金贷款个人明细账。

   第八章 借款担保

依据自治区贷款管理办法及本市实际情况，确定贷款担保方式为房产抵押和房产抵押加自然人保证的组合担保两种方式，具体如下：

第三十一条  购买期房、现房及二手房、回迁房申请公积金贷款时必须以所购房产进行抵押，商住房（住宅部分）申请公积金贷款需将商住房全部进行抵押。

第三十二条  申请住房公积金购房和装修组合贷款时，需提供另一房屋产权证抵押或另找一位自然人担保方可。

第三十三条  单独申请公积金装修贷款时，需用申请装修贷款的自住住房产权进行抵押方可。

第三十四条  私企、民企及人力资源派遣公司职工在申请公积金购房贷款或公积金装修贷款时均需用所购（所装修）房产抵押加自然人保证的组合担保方式进行担保。

第三十五条  借款人必须将房产现值全额用于抵押。贷款金额最高不得超过抵押房产现值的80%。

第三十六条  抵押物现值的确定：

（1）期房抵押的现值应依据网签合同注明的购房总价款进行确认。

（2）购房两年以上现房的抵押现值依据申请时当年度本地区该类区房屋市场评估价为基础进行确认。

（3）回迁安置房抵押的现值，以契税完税发票为准，不能提供税票的，以当年度本地区该类区房屋市场评估价为基础进行确认。

（4）二手房抵押物的现值以契税完税凭证注明的应纳税额和当年度本地区该类区房屋市场评估价综合确定，但不能高于当年本地区房屋均价。

（5）商住房（住宅部分）的抵押物现值，按住宅部分的现值进行确认。

第三十七条  担保人必须为有能力承担其所担保债务的正式行政事业单位工作人员或正式国企职工，且担保时不存在公积金贷款和公积金贷款担保。担保人对于其所担保的贷款负有连带担保责任。

   第九章 贷款的偿还

第三十八条  正常还款的还款日确定为每月5日和20日两个。

第三十九条  借款人正常连续还款12个月以上，可用现金或个人公积金账户内的可用余额部分还款，每次还款额不得低于2万元且夫妻双方及子女公积金账户可用余额不得低于2万元，部分还贷限定一年最多一次，贷款期间部分还款次数不限定。

第四十条  借款人正常连续还款12个月以上，可提出一次性全部偿还住房公积金贷款本息。偿还时可支取借款人夫妻、双方父母及子女住房公积金账户内的可用余额，不足部分可用现金补齐。在提前还款日，按照提前归还的本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息。

第十章  借款人家庭收入的认定

第四十一条  借款人申请贷款时，以其家庭收入计算公积金贷款，已婚的借款人家庭收入包括：配偶、子女的收入。未婚的借款人家庭收入包括：父母的收入。具体要求如下：

（1）子女贷款时可申请将父母作为共同借款人，父母贷款时可申请将子女作为共同借款人。共同借款人作为贷款的共同偿还人负有连带责任。

（2）在申请时需查询父母和子女的征信报告，在商业银行有贷款的计算综合债务。

（3）贷款年限应以借款人为主，但不得超过本办法所规定的最长年限。

第四十二条  共同借款人的收入按以下方法认定并列入家庭收入：

（1）共同借款人为缴交住房公积金的在职职工的，申请时应未为他人住房公积金贷款提供担保且申请时无住房公积金贷款，其收入按缴交公积金的工资基数确认。

（2）共同借款人为退休职工的，提供退休证明和收入证明（社保工资证明或工资明细表或工资存折），其收入应不高于上年度当地社会平均工资。

（3）共同借款人为国有企业职工的，提供企业出具的真实工资证明，收入超过1万元的需提供个人纳税证明。

（4）共同借款人为未缴纳住房公积金的个体经营者的，提供有效营业执照和税务登记证，能提供税票的按税额和税率计算收入，无税票的按当地最低工资确认。

（5）共同借款人为私营企业职工的，提供企业出具的证明，其收入按当地最低工资标准确认。

（6）共同借款人有其他收入的，可根据实际情况予以认定。

   第十一章 贷后管理

第四十三条  住房公积金管理中心应建立贷款资产管理制度，对贷款资产实行分类管理，每季度对全部贷款进行一次分类。贷款资产应划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类为不良贷款。

（1）正常类贷款。指借款人有能力履行还款承诺，能够全额归还贷款本息。正常还款和连续逾期1—2期（含）可列入正常类贷款。

（2）关注类贷款。指借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对还款产生不利影响的因素，如借款人出现收入下降、重大突发事件、新增其他贷款项目、还款意愿较差、抵押贷款的抵押物价值下降等。贷款连续逾期3期可列入关注类贷款。

（3）次级类贷款。指借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。贷款连续逾期4—6期（含）或发现借款人采取不正当手段套取贷款的，可列入次级类贷款。

（4）可疑类贷款。指借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。贷款连续逾期7期（含）以上可列入可疑类贷款。

（5）损失类贷款。指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，逾期本息仍然无法或只能部分收回的贷款，可列入损失类贷款。

第四十四条  住房公积金管理中心应建立完整的贷款档案，并通过贷后检查及时掌握贷款资产状况，保证贷款分类资料信息及时、真实、准确、连续、完整、合规，文本档案与电子档案信息一致。贷后检查应以贷款档案、借款人、抵押物、保证人等为对象，采用实地检查、访谈及信息查询等方式进行。贷后检查应包括以下内容：

（1）对借款人的贷后检查。

归还贷款本息情况；

家庭收入水平变化情况；

住房公积金缴存情况；

可能发生的影响还款能力的情况等。

（2）对抵押物及保证人的贷后检查。

抵押物价值变化情况；

抵押权利凭证保管情况；

保证人的经营状况及财务情况；

其他可能影响担保有效性的情况。

贷后检查以抽查为主，可采用定期与不定期相结合的方法。应建立贷后检查登记制度，详细记录检查时间、对象、内容及检查中发现的情况等信息并进行分析。对贷后检查中发现的可能影响贷款资产质量的情况，应进行跟踪调查分析，并提出相应的预防或补救措施。

第四十五条  逾期贷款催收

住房公积金管理中心应按照贷款合同约定催收逾期贷款，逾期贷款的催收覆盖面应达到100%。

（1）考核指标：旗县管理部还款中的贷款逾期率，应每月进行计算，年度考核时按全年12个月进行平均计算。

（2）严格执行逾期催收程序。

① 对正常类贷款，在贷款逾期发生之日起10个工作日内，对借款人进行电话提醒；

② 对关注类贷款，要约见借款人、配偶及保证人，告知逾期情况，了解逾期具体原因，做好谈话记录，必要时通过下达《逾期贷款催收通知书》进行催收；

③ 对次级、可疑类贷款，应采取法律手段催收，由律师通过诉讼程序向人民法院进行起诉，同时实地调查抵押物；

④对损失类贷款，应做好贷款坏账核销准备工作。

（3）逾期贷款催收实行按月监控，管理部每月上报逾期3期及以上的催收记录，当出现6期及以上逾期贷款的，需同时提交书面专题情况说明。

（4）借款人死亡、失踪或出现其他特殊情况正在进行保险理赔等处理工作中的，暂时列入待处理贷款，待处理贷款不计入逾期。其中如已确定不能处理的贷款，则列入正常贷款管理，待处理计入逾期。

   第十二章 合同的变更和终止

第四十六条  在住房公积金借款合同及其附属合同（协议）终止前发生以下情形之一的，借款人或其他还贷义务承担人可申请办理合同变更手续。

（1）借款人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力，以及借款人离异后需转移所购建房产所有权的。

（2）借款人提前偿还部分贷款后，需要变更借款期限或月还贷额的；借款人需要变更还款方式，使月还款额发生改变的。

（3）因抵押物灭失、动拆迁、房屋质量问题发生换房等抵押权人认可的情况。

（4）因抵押人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力，以及离异、发生抵押权人认可的其他情况。

（5）因保证人丧失担保资格或担保能力的。

第四十七条  申请借款合同或附属合同（协议）变更应提供以下证明资料：

（1）申请人身份证件、户口簿。

（2）借款合同及附属合同（协议）。

（3）变更事由的证明材料。

（4）住房公积金管理中心要求的其他证明资料。

第四十八条  

（1）在贷款偿还期内需解除或变更借款合同的，必须经借款人与住房公积金管理中心、受托银行三方协商一致，并按照有关规定程序办理变更手续，依法签订变更合同；有担保保证合同的，应事先征得保证人同意。变更合同未生效前，原借款合同、担保合同继续有效。

（2）以房产抵押更换抵押或担保人的，房产抵押的价值以贷款剩余本金确定，所抵押房产价值不足剩余本金的可追加其余房产进行抵押。

第四十九条  借款人丧失民事行为能力、死亡、宣告失踪或死亡的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第五十条  保证人丧失担保资格和能力时，或保证人所在单位发生合并、分立、破产时，借款人应及时通知住房公积金管理中心并取得同意后，变更保证人，重新签订担保合同。

第五十一条  借款人欠缴住房公积金1年以上，且未经住房公积金管理中心同意缓缴的，住房公积金管理中心有权终止借款合同，追回全部贷款本息。

第五十二条  借款人将贷款本息全部偿还后，由抵押权人协助借款人办理注销抵押手续。借款合同、抵押合同和担保合同随之终止。

   第十三章 违规责任

第五十三条  借款人以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的，住房公积金管理中心应当责令借款人限期退回违法所贷款额；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条  借款人有下列违约情形之一的，住房公积金管理中心和受托银行有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款本息，并按贷款合同约定收取违约金；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不按照借款合同规定擅自改变贷款用途，挪用贷款的。

（二）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响质押权人实现质押权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押的。

（三）未经抵押权人同意，借款人将设定抵押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。

（四）借款人违反本办法或违反已签订的合同约定，与其他人（含法人）或经济组织签订有损住房公积金管理中心、受托银行、保证人权益的合同（协议），或有其他影响贷款偿还、损害住房公积金管理中心和受托银行利益行为的。

（五）借款人拒绝或阻挠住房公积金管理中心和受托银行对贷款使用情况和抵押物状况进行监督检查的。

第五十五条  签约各方对抵押物、质物的处理和保证人连带责任的承担，有合同约定的，从其约定；无合同约定的，依据相关法律、法规和规章的规定办理。

第五十六条  借款人将住房公积金贷款挪作他用或者未按借款合同约定偿还贷款的，住房公积金管理中心和受托银行可以对挪用或逾期部分按照中国人民银行相关规定计收罚息；对贷款挪用或逾期未偿还期间不能按期支付的利息，按照中国人民银行相关规定计收复利。

如果挪用和逾期两种情况并存，则只按其中额度较高的一种情况计收罚息和复利，不得并处。

第五十七条  住房公积金管理中心工作人员在审批住房公积金贷款过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，给予行政处分；因违法违规行使职权造成损失的，应当依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十八条  住房公积金贷款各方当事人发生纠纷而事先未在相关合同中约定处理方式的，应及时协商解决；协商不成时，任何一方均可向仲裁委员会申请仲裁，或者向人民法院提出诉讼。

   第十四章 附 则

第五十九条  本办法在乌兰察布市全市范围内执行，在资金使用率达到85%以上时可根据当地实际情况选择性执行以上规定。

第六十条  本办法自公布之日起施行。以往规定与本办法不一致的，以本办法为准。