土地增值税预征计征依据如何选择

　　 1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

　　 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为 不含增值税收入

　　 2、国家税务总局公告2016年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

　　 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　 土地增值税预征的计征依据= 预收款-应预缴增值税税款

　　 二、 计征依据不同纳税差异

　　 从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是 不含增值税收入，二是 预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

　　 假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

　　 以 不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

　　 10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

　　 以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据， 应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

　　 两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74= 5.54万元。

　　 显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

　　 三、 两种计征依据效力分析

　　 1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为 不含增值税收入为原则性的规定。

　　 2、 国家税务总局公告2016年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

　　 70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

　　 70号公告后半段描述，是为 方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

　　 四、 纳税人对计征依据的选择

　　 根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。