（精选干货）土地增值税清算涉税政策解答

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　　 一、土地增值税清算前期业务涉税政策

　　 问题1 土地增值税的清算在什么时点办理？

　　 答：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

　　 根据上述政策规定，土地增值税的清算原则上应在项目全部竣工、办理结算后再进行。

　　 问题2 应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？

　　 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

　　 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　 （3）直接转让土地使用权的。

　　 根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。

　　 在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。举例如下：

　　 1.北京市规定。

　　 根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第十四条的规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

　　 （1）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　 （2）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

　　 （3）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

　　 2.天津市规定。

　　 《天津市土地增值税清算管理办法》（天津市地方税务局公告2016年第24号文件发布）第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。

　　 3.安徽省规定。

　　 《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2017年第6号）第十九条规定，土地增值税清算所称“竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

　　 （一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

　　 （二）房地产开发项目已开始交付购买方；

　　 （三）房地产开发项目已取得了初始产权证明 ”。

　　 4.西安市规定。

　　 《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发〔2010〕235号）第九条规定：“《规程》第九条（一）款中‘房地产开发项目全部竣工、完成销售的’是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入款项或者已开具索取营业收入款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税。”

　　 问题3 税务机关可要求进行清算的条件有哪几项？

　　 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第（二）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第十条的规定，对符合下列情形之一的，当地主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应要求纳税人在办理注销登记前进行土地增值税清算；

　　 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　 在实务中，对于上述第（3）种情形，因涉及注销税务登记，因此必须进行土地增值税清算。对第（1）、第（2）种情形，在一般情况下是税务机关与企业进行沟通，根据征管安排进行清算。各地具体规定举例如下：

　　 1.天津市规定。

　　 《天津市土地增值税清算管理办法》（天津市地方税务局公告2016年第24号文件发布）第八条规定：“符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　 （二）房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的；

　　 （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。”

　　 2.福建省规定。

　　 《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）第四条“关于‘已转让的房地产建筑面积’计算问题”规定：“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中‘已转让的房地产建筑面积’包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。”

　　 3.湖北省规定。

　　 《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号文件发布）第六条规定：“符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：

　　 （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%（含）以上的；

　　 （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　 （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；

　　 （四）省地方税务局规定的其他情形。”

　　 4.厦门市规定。

　　 《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2015年第3号公告）第十二条规定：“已竣工验收的房地产开发项目，纳税人已转让的房地产建筑面积（含视同销售面积，下同）占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求其报送《房地产项目销售和自用（含出租）情况表》”；第十四条第（一）项规定：“已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　 问题4 企业应在什么时间内办理应进行清算的手续？

　　 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第五条第一款及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第十一条的相关规定，对于符合应进行土地增值税项目清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

　　 应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理。

　　 在实务中，企业的开发项目要纳入税收征管监控。正常情况下，项目到尾声（尾盘）时，税务管理机关会从征管渠道提醒企业注意清算事项。对于应进行土地增值税清算的纳税人，一般由企业提出申请或者由税务机关直接发出清算通知书。各地规定基本上一致，例如山东省、江苏省、安徽省、深圳市等均规定，对于符合条件的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报。

　　 问题5 企业应在什么时间办理可要求进行清算的手续？

　　 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第五条第一款及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第十一条的相关规定，对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　 经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理。

　　 在实务中，对于可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，一般会根据项目的具体情况处理，对于项目后期各项准备工作已经比较完善且涉及税款较大的，可以要求进行项目清算并发出清算通知书，企业应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。各地的规定也是围绕这一原则处理的，例如山东省、江苏省、安徽省、深圳市等均规定，对主管税务机关确定需要进行清算的，由主管税务机关发送《税务事项告知书》，通知纳税人清算申报，纳税人应当在收到《税务事项告知书》之日起90日内办理清算申报。

　　 问题6 如何确定土地增值税的清算单位？

　　 答：土地增值税清算单位的确定直接关系到清算税款的计算，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”

　　 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

　　 根据上述政策规定，各地对于清算单位的确定，基本上以项目审批为基础，同时采取多种辅助方式，各地税务机关规定举例如下：

　　 1.北京市规定。

　　 《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号发布）第六条规定:“房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。

　　 对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。”

　　 《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定：“对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。”

　　 根据上述文件规定，北京市采取的是“审批、备案+以分期取得施工许可证和销售许可证”的判断认定模式。

　　 2.安徽省规定。

　　 《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2017年第6号发布）第十条规定： “ 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　 上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

　　 上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人”。

　　 该办法第十一条规定：“房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：

　　 （一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；

　　 （二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。 ”

　　 根据上述文件规定，安徽省采取的是“审批、备案+《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼”等情况综合判断认定模式。

　　 3.浙江省规定。

　　 《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。”

　　 根据上述政策规定，浙江省采取的是“审批+《建设工程规划许可证》”认定模式。

　　 4.新疆维吾尔自治区规定。

　　 《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目（分期项目）为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。”

　　 根据上述政策，新疆维吾尔自治区规定采取的是“各部门审批、备案+纳税人自行分期备案”的认定模式。

　　 5.福建省规定。

　　 《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）第 三 条规定：“房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。”

　　 根据上述政策规定，福建省规定采取的是以《建设工程规划许可证》所载建设项目名称等基础信息为判断认定模式。

　　 6.西安市规定。

　　 《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发〔2010〕235号）第二条规定：“清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。”

　　 根据上述文件规定，西安市采取的是以《建设工程规划许可证》或《商品房预售许可证》中所列建设项目为判断认定模式。

　　 7.厦门市规定。

　　 《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局公告2015年第3号公布）第二十五条规定：“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。

　　 2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。”

　　 根据上述文件规定，厦门市采取的是“审批、备案+《建筑工程施工许可证》”的判断认定模式。

　　 8.青岛市规定。

　　 《 青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告 》 （青岛市地方税务局公告2018年第4号）第一条规定： “ 土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于‘同期规划、同期施工、同期交付’的房地产项目，应分期进行清算。 ”

　　 根据上述文件规定，青岛市采取的是“审批、备案+《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼”情况的判断认定模式。

　　 问题7 企业清算申报时应提供哪些清算资料？

　　 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第十二条的规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括以下几类：

　　 （1）土地增值税清算表及其附表。

　　 （2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　 （3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

　　 （4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　 根据上述政策规定，各地在执行时，根据不同情况对需要提供的资料进行了细化，举例如下：

　　 1.北京市规定。

　　 《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号发布）第十八条规定：“纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》：

　　 （一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

　　 （二）国有土地使用权证书。

　　 （三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

　　 （四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

　　 （五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

　　 （六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

　　 （七）清算项目的工程竣工验收报告。

　　 （八）清算项目的销售许可证。

　　 （九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

　　 （十）《鉴证报告》或《清算报告》。

　　 （十一）《土地增值税纳税申报表（二）》。

　　 （十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。”

　　 2.山东省规定。

　　 《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布）第二十五条规定：“纳税人办理土地增值税清算申报时应当提供的清算资料：

　　 （一）土地增值税清算申报表及其附表，其中附表的选用由各市地方税务局根据当地情况自行确定；

　　 （二）房地产开发项目清算说明。主要内容应当包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本费用分摊方式等基本情况和主管地税机关需要了解的其它情况；

　　 （三）建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表、项目工程合同结算单原件；

　　 （四）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让（转让）合同原件；

　　 （五）拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证；

　　 （六）银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单原件；

　　 （七）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等有效凭证；

　　 （八）竣工验收报告、工程竣工决算报告；

　　 （九）商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

　　 （十）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料；

　　 （十一）转让房地产有关税金的完税凭证。对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应当在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额；

　　 （十二）纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，还应当报送《土地增值税清算税款鉴证报告》；

　　 （十三）不允许在增值税销项税额中计算抵扣的进项税额相关资料。

　　 上述资料凡已通过部门信息共享取得或纳税人已报送的，不再重复报送。”

　　 3.厦门市规定。

　　 根据《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局公告2015年第3号）第二十二条的规定，纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

　　 （1）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》；

　　 （2）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》；

　　 （3）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

　　 （4）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

　　 （5）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

　　 （6）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》；

　　 （7）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

　　 （8）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

　　 （9）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。

　　 上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。”

　　 上述是税务机关文件列举的报审资料，在实务中，由于清算业务繁杂，因此企业（税务师事务所）需要根据各地税务机关审核时的要求，提供更加详细的资料清单。

　　 二、土地增值税清算收入确定涉税业务政策

　　 问题1 企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税？

　　 答：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

　　 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第一款规定，“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

　　 各地围绕上述政策原则确定的具体规定举例如下：

　　 1.北京市规定。

　　 根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号发布）第二十九条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

　　 2.山东省规定。

　　 《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布）第十二条规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

　　 3.广州市规定。