公转商贷款弊端?公转商贷款提前还款划算吗?

来源：壹人事阅读量：1610 时间：2021-12-27

HR社群

我们在找工作的时候，时常会跟用人单位了解“五险一金”的缴交，其中这里面的“一金”指的就是住房公积金。住房公积金是单位和职工共同缴存的一笔属于职工个人所有的长期住房储金，主要用于职工购（建）自住住房等。

随着房价的上涨，对于普通居民来说，全款买房几乎难以实现。所以很多人都选择贷款买房，其中最主要的两种方式就是公积金贷款和商业贷款。而公积金贷款，通常是大家的首选。因为相比商业贷款而言，在相同的贷款年限、贷款金额、还款方式下，公积金贷款能省好几万块。

公积金贷款的特殊情况

01 商转公贷款

商转公贷款是指在我市已办理个人商业性住房贷款且符合住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业性住房贷款余额转成公积金个人住房贷款。

办理商转公，其实就是为了：省钱。

情景展现

1.陈先生购买第二套房子时，因为第一套房子还有未还完的公积金贷款，因此第二套房子就申请了商业性住房贷款，如今首套房贷款已经全部还完，因此在商业性住房贷款满一年后，可以把第二套房屋的商业贷款转成公积金贷款。

2.陈先生贷款在枋湖买下一套住房，因为房东希望快速拿到尾款，要求陈先生办理商业贷。陈先生只好答应了房东的要求，明明夫妻都有缴交公积金却不能用，每个月还要额外支付高额的商贷利息。这种情况下就可以去办理商转公业务，节省贷款利息。

在符合厦门公积金贷款申请条件的同时，具备以下条件：

1、原商业性住房按揭贷款银行同意借款人提前结清贷款；

2、原商业性住房按揭贷款还款1年(含)以上，且无逾期贷款余额；

3、借款申请人必须是原商业性住房按揭贷款的借款人或其配偶；

4、所购房产已取得不动产权证。

商转公贷款所需材料：

1、借款申请人及配偶有效身份证件、有效护照或《外国人永久居留证》原件；

2、已婚的，应提供结婚证；单身的，应出具婚姻状况具结书原件；

3、主借款人还款账号；

4、经原贷款银行盖章确认的不动产权证、《借款合同》、买卖合同原件；

5、经原贷款银行盖章确认的贷款信息材料(中心网站下载或到受委托银行领取)原件；

6、房地产评估机构出具的在有效期内的房地产估价报告或受委托银行出具的房屋价值确认函原件；

7、采用担保方式的，还应提供厦门市住房置业担保有限公司出具的“担保意向函”和公证书原件。

02 公转商贴息贷款

公转商贴息贷款是指市住房公积金贷款金融业务受委托银行按照市住房公积金管理中心审批的个人住房公积金贷款额度，向借款人发放的商业性个人住房贷款。

职工在偿还公转商贴息贷款期间，因商业性住房贷款利率高于公积金贷款利率而产生的利息差额，由公积金中心按月给予贴息。

公转商贷款办理成功后，在还款次月，公积金中心会将上一期的贴息款项转入借款人的还款账户。贴息期限从借款人首期还款次月起至公转商贷款结清或转为公积金贷款之后的次月止。

大白话就是：你符合公积金贷款条件，但是公积金流动资金紧张，一下子拿不出那么多钱贷给你，所以你可以申请商业贷款，而每月利息多的部分，由公积金中心补贴给你。实际上对于贷款人来说，虽然办理的是商业贷款，但是交的利息总额和公积金贷款一样。

情景展现

王女士购买了湖里区一套二手房，使用纯公积金贷款120万，等额本息，贷款期限30年。由于当时公积金流动资金紧张，放款速度太慢。为了快速放款，王女士选择了“公转商”贷款。

王女士依旧享受公积金低息贷款的优惠。还款次月，公积金中心会将贴息款项转入王女士还款账户，逐月补贴的方式不会增加职工负担。

公转商贴息贷款与公积金贷款有何区别？

二者都需要符合公积金贷款资格，最高贷款额度和期限的计算方式也相同；办理的手续、材料和程序基本相同。

主要区别在于：

“公转商贴息贷款”的具体金额、期限在符合公积金贷款规定的同时要符合商业银行的贷款规定，其利率由受托银行根据商业性住房贷款规定审批决定，公积金中心按约定逐月补贴商业性住房贷款与公积金贷款的利息差。

借款申请人申请公转商贴息贷款，应提交下列材料：

（1）具有法律效力的身份证件、户籍证明以及婚姻状况证明；

（2）合法有效的购买（建造、翻建、大修）自住住房的合同或协议；

（3）首期款支付凭证；

（4）收入证明；

（5）个人信用报告查询授权书；

（6）管理中心规定的担保材料；

（7）购买、建造、翻建、大修等不同贷款用途分别提交公积金中心规定的相应材料；

（8）公积金中心和受委托银行要求的其他材料。

03 公积金异地贷款

所谓“异地贷款”是指，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。

条件：申请贷款时前12个月在异地连续足额缴存住房公积金，同时满足其他公积金贷款条件。

情景展现

小韩在上海缴交住房公积金，小李因工作流动性大，近半年内辗转西安、深圳两地工作并分别缴交住房公积金。

现在，两人想在厦门成家购房，想申请住房公积金贷款，可以申请么？

答案是：可以。

异地贷款所需材料：

（1）借款申请人及配偶有效身份证件、有效护照或《外国人永久居留证》；

（2）已婚的提供结婚证；单身的应出具婚姻状况具结书；

（3）已支付规定比例的首付款(首期款)支付凭证；

（4）《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》；

（5）主借款人还款账号，二手房的应提供卖方银行收款账号及开户名称；

（6）《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》；

（7）由担保机构提供阶段性担保的，还应提供厦门市住房置业担保有限公司厦门市住房置业融资担保有限公司出具的“担保意向函”及“委托代理合同”；

（8）购买、建造、翻建、大修等不同贷款用途分别提交公积金中心规定的相应材料。

流动性调节系数低于1时，暂停异地贷款业务和商转公贷款业务；流动性调节系数高于（含）1时，恢复异地贷款业务和商转公贷款业务。

公积金贷款条件

1、申请贷款时前12个月在本市连续足额缴存住房公积金。

曾在异地缴存住房公积金的本市缴存职工，将异地住房公积金余额转入其在我市开立的住房公积金账户，且转换期间无欠缴、停缴现象的，原缴存地缴存时间与本市缴存时间可合并计算。

持“金鹭英才卡”的人才及其配偶、中国(福建)自由贸易试验引进的高层次人才及其配偶、军队转业干部、军队转业士官、文教卫系统引进的高级职称人员、留学人员、来闽创业的台湾青年、台湾特聘专家（专才）、持“白鹭英才卡”的高层次外籍人才或获得境外永久（长期）居留权人才、在我市已缴交社会保险的台港澳人才，自缴存住房公积金当月起可申请公积金贷款；

自主择业军队转业干部将部队服役期间的住房公积金一次性转入其在“厦门市自主择业军队转业干部管理中心住房公积金专户”下设立的个人住房公积金账户内，且未提取住房公积金、未办理过公积金贷款（含公转商贷款、商转公贷款和异地贷）的，视同缴存情况符合申请公积金贷款条件。
下列情形的，视同已连续按月足额缴存：（1）因单位缴存或银行入账原因造成贷前12人个月出现单位整体性公积金断缴住房公积金且已补缴足的；（2）因工作调动原因造成贷前12个月出现公积金断缴住房公积金且已补缴足的；

2、个人信用良好。截至申请贷款时前两年内个人贷款最高逾期期数不超过3期（含）、累计逾期次数不超过6次（含），非借款人原因造成逾期的不计算在内。
3、无住房公积金贷款余额。
4、无两次及以上住房公积金贷款记录。
5、已支付符合首付款比例规定的首付款。
6、公转商和组合贷款应符合我市商业性个人住房贷款资格。