政策性搬迁涉税问题及筹划空间

综上所述，土地使用权被政府收回，取得的土地以及地上附着物的补偿款，不论什么原因都是免征增值税。但是，土地增值税只有在满足一定条件下才能免征。企业所得税方面，如果满足政策性搬迁取得补偿款的，补偿收益只是在补偿期间暂缓缴纳企业所得税，搬迁结束后对于搬迁所得就需要依法申报缴纳企业所得税。

农贸公司拥有的土地和房产，被政府征收，公司收到的征收款，是否需要向政府开具发票，公司需要承担哪些相关税费？

解答：

一、增值税和发票问题

依据财税[2016]36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)规定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

因此，农贸公司土地以及地上房产被政府征收，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

如果政府部门在向企业支付土地和房产补偿款时索要发票，企业可以开具“615与销售行为不挂钩的财政补贴收入”的不征税发票。

二、企业所得税

《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)第三条规定，企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第五条规定，企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。第八条规定，企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。第十五条规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

根据上述规定，符合上述规定的政策性搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，为企业搬迁所得。企业按规定进行搬迁核算及报送搬迁相关材料的，其取得的搬迁收入暂不计入当期应纳税所得额，应在符合规定的搬迁完成年度，进行搬迁清算，计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。需要注意的是，企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。如果不符合政策性搬迁的相关规定，应当在收到补偿的当年计入应纳税收入。

三、土地增值税

《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税:(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

对于政策性搬迁自行转让免征土地增值税。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)进一步明确：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。